分析:万科A,便宜的地产龙头股

本文首发今日头条,第130篇《价值事务所》深度文章万科a股票分析。

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前些日子万科a股票分析,《价值事务所》写了一篇关于王石八卦的文章,传送门:王石同情比尔·盖茨:每天思考怎么花钱老得厉害,我差点也这样

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因此,我们有必要拆解一下万科,话说,王石那天一“喊单”:“根据我掌握的信息,公司年报非常好”之后第一个交易日,万科A就大涨6%,还带动万科企业(港股上市公司)大涨5%,不过这个喊单显然不具备可持续性,自然是从哪里来,回到哪里去万科a股票分析。

首先我们要知道,目前我国地产行业整体估值很低,这不用经过啥计算,一眼就能看出来,原因就在于,大家对房市的不看好。截止今年12月,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。

在长达30页的房地产破产名单中,多数为三四线城市的中小房企,但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企,大家都认为,房市,没有未来了…..

然而,就《价值事务所》而言,我们不愿意去讨论未来楼市的走势,我们也认为没有那个必要,对于楼市的未来,我们不乐观,但也不悲观,即使我国未来房地产的价格一直原地踏步(借鉴隔壁日本),那我们也认为,万科A还是有机会的。

下面,我们仔细给大家拆解一下。

前瞻性十足的万科

众所周知,在去年,万科是所有房地产企业中最先喊出“活下去”口号的人,也因此,叫醒了一众沉睡的中小企业,但实际上,早在2014年,万科就认为房地产市场即将进入下行的“白银时代”。

因此,早在2014年,万科就开始了稳扎稳打,谨慎拿地,提出“轻资产,重运营”的发展战略,与隔壁的碧桂园等疯狂拿地、扩张形成鲜明的对比。

2014年,万科物业的营收也就19.9亿,至2018年营收已经接近98亿,2019年大概率110亿甚至更高。

由于万科物业没有上市,我们以隔壁碧桂园服务为例,2018年其的营收为46.75亿,2019年可能达到80亿。碧桂园服务上市后市值为700亿港币,如果万科物业上市,极有可能到千亿港币市值。而目前A股的万科,也就3000亿左右的市值。

且,在其他房地产企业疯狂拿地扩张的同时,万科大力发展租赁市场,显然,万科的动作,总是比同行快几步。从万科历年的财报看,万科总是不急不慢,财务状况良好,分红率高,股东回报率高,因此,我们认为,未来几年,万科跑赢行业平均增速,是板上钉钉的事。

财务分析

万科上市28年,分红融资比331.18%,十分优秀!且近几年随着万科步子放缓,分红率越发高,2018年10派10.45,以现在27元左右的股价看,股息率达到3.87%,妥妥跑赢不少理财产品。

其资产负债率近些年逐年提高,至2018年,为84.59%,但,值得一提的是,这个负债中,有近5050亿都是预收款,所以为啥说房地产是好生意,因为他永远先收钱,这些在18年计入负债端的预收款,明年就会变成营收。

那么剔除预收款之后,万科的负债率是多少呢?(1.29-0.505)/(1.53-0.505)=76.6%。咋一看,还是很高,再一看,另一个大头是近2300亿的应付,也就是说,万科的杠杆几乎都在上下游。其有息负债方面,大多为利息较低的债券,公司发行的债券最高利率仅有4.54%。

因此,万科的2018年利息费用81.81亿,全年净利337.73亿,利息占比为24.2%,可谓非常高了,因为《价值事务所》说过,利息占比净利最好不超过10%,否则企业就是在为银行打工,但是,地产除外。24.2%利息的万科,在同行里算很低很低的了。

以A股另外一家千亿市值的公司为例,保利地产2018年利息费用/净利润=35.2%。

为啥地产公司的利息费用都如此之高,负债率都高的吓人,我们要从地产的经营模式中找答案。

简单说,地产企业的逻辑就是,花钱买地,花钱建房,卖房;接着用盈利继续拿地,盖房,卖房。可是拿地、建房都很烧钱,一家地产企业也不可能一次只拿几块地,都是几十上百块的拿,钱呢???总不能是天上掉的吧??

于是,钱等于原始股东投资+银行借款+公司债券。体现在万科2018年的资产负债表中,应付债券471亿、长期负债1209亿,一年到期非流动负债704亿,因此,地产天生就是高杠杆游戏。

那么,体现一家地产公司是否足够优秀的衡量标准就是,借来的钱利息是否足够低,卖房的钱是否足够多,经营性现金流是否健康。

从上文,我们已经可以看出,万科拿钱的利息之低,简直到了匪夷所思的程度,而高达5000多亿的预收,足以证明公司的的货是“供不应求”,接下来就是看现金流了,我们以万科和其余两家A股上市公司进行一个对比:

万科的现金流真是优秀到非起,也是,不然他哪来的钱给股东大把大把分红???

万科的现金偿债比,也是几家企业中最好的,且一直是上升的趋势,因此,保守的万科,名不宣传:

总结

万科在整个地产行业中,不论从哪个角度看都是首屈一指的,而市场对其不待见的原因在于对地产行业悲观的未来,《价值事务所》在之前的文章中,专门针对“夕阳行业”作出一次分析,建议大家通过传送门回去看看,在此就不再复述了,传送门:

未来10年,这些行业会涌现出10倍、100倍大牛股

低估的地产行业中的龙头万科,怎么看怎么好~

利益说明:尊重承诺,文章中已说明的除外,截止文章发出时,价值事务所团队成员未持有文中所提个股,也与文中所提公司无任何利益关系,所有观点、结论,均基于公开信息分析研究后得出。

最后,有一点想和大家共勉:散户要想改变自己的命运,就要不断的学习成长,不断寻找优秀的股票,跟着优秀的股票一起成长。

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